Comment revendre un bien en LMNP en résidence de services sans perdre ses avantages fiscaux

La revente d’un bien en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), surtout dans une résidence de services, est une étape importante qui peut soulever de nombreuses questions pour les investisseurs. L'objectif principal est de maximiser la valeur de revente tout en conservant les avantages fiscaux obtenus au cours de la période de location meublée. Toutefois, il existe plusieurs spécificités à connaître pour éviter les pièges fiscaux et juridiques, notamment en ce qui concerne le statut LMNP et la gestion du bail commercial en cours.
Dans cet article, nous allons explorer comment bien préparer la revente de votre bien en LMNP, quels sont les impacts fiscaux à anticiper, et les stratégies pour maximiser votre revente sans perdre vos avantages fiscaux.

Les conditions pour revendre un bien en LMNP sans perdre les avantages fiscaux

Lorsque vous revendez un bien en LMNP, plusieurs éléments doivent être pris en compte pour ne pas perdre les avantages fiscaux acquis. En effet, l’investissement en LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, que ce soit via le régime micro-BIC ou le régime réel (amortissement des charges, des travaux et des biens). Voici les points clés à considérer :

Durée de détention minimale pour conserver les avantages fiscaux :

Si vous bénéficiez de dispositifs fiscaux tels que la récupération de la TVA (notamment pour les résidences de services), vous devez avoir conservé votre bien en location meublée pendant au moins 20 ans pour ne pas avoir à rembourser une partie de la TVA récupérée lors de l'achat.
En cas de revente avant ce délai, vous risquez de devoir rembourser une fraction de la TVA. Pour chaque année de détention au-delà de la 10e année, une partie de la TVA devient définitivement acquise à hauteur de 10% par an (jusqu’à la 20e année).

Respecter le bail commercial en cours :

Le bien LMNP en résidence de services est généralement soumis à un bail commercial signé avec l'exploitant de la résidence. En cas de revente, ce bail est transféré au nouvel acquéreur, ce qui implique que les conditions de location restent les mêmes (loyers garantis, durée restante du bail, etc.).
Veillez à bien informer l'acheteur potentiel des termes du bail commercial, car ces derniers peuvent influencer la valeur du bien et sa rentabilité future.

Les étapes pour bien préparer la revente d’un bien LMNP

Revendre un bien LMNP dans une résidence de services nécessite une préparation minutieuse. Voici les étapes à suivre pour maximiser la valorisation de votre bien tout en limitant les risques fiscaux :

Évaluation de la valeur du bien :

Le marché de la revente des biens en résidences de services est assez spécifique, car il dépend du type de résidence (touristique, étudiante, senior, etc.), de l’emplacement, et de la qualité de gestion de l'exploitant.
Il est conseillé de faire appel à un expert immobilier ou à une agence spécialisée pour réaliser une évaluation précise de la valeur de votre bien. Cette évaluation prendra en compte le montant des loyers perçus, la durée restante du bail, et l’évolution du marché local.

Récupération des documents administratifs :

Pour faciliter la vente, assurez-vous de disposer de tous les documents relatifs au bien, comme le bail commercial, les contrats de gestion, et les bilans de charges et loyers. Ces informations seront cruciales pour rassurer le futur acquéreur et garantir la transparence de l’opération.
Prévoyez également les déclarations fiscales liées au régime LMNP, car elles pourront influencer la négociation du prix de vente, notamment si l’acheteur souhaite reprendre le bien sous le même statut.

Stratégie de commercialisation :

Comme la vente d’un bien LMNP dans une résidence de services concerne une niche spécifique d'investisseurs, il est judicieux de diffuser votre bien via des réseaux spécialisés ou des plateformes dédiées à ce type d’investissement. Cela peut inclure des agences immobilières spécialisées dans les résidences de services ou des sites en ligne destinés aux investisseurs immobiliers.
Mettez en avant les avantages fiscaux encore disponibles pour l’acheteur (récupération de la TVA, amortissements possibles, etc.), ainsi que la sécurité locative liée au bail commercial en cours.

Les impacts fiscaux lors de la revente d’un bien LMNP

La revente d’un bien LMNP est soumise à des règles fiscales spécifiques qui diffèrent en fonction de la durée de détention du bien et du régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel). Voici les principaux points à surveiller :

Plus-value immobilière :

La revente d’un bien LMNP est soumise à la taxation des plus-values immobilières. Toutefois, des abattements sont applicables en fonction de la durée de détention du bien. Après 22 ans de détention, l’investisseur est exonéré de la plus-value immobilière pour l’impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Il est important de calculer la plus-value nette après déduction des amortissements réalisés au fil des années. Cette plus-value sera soumise à l’impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%).

Amortissements en régime réel :

Si vous avez opté pour le régime réel, les amortissements que vous avez appliqués pour réduire votre base imposable peuvent avoir un impact sur le calcul de la plus-value lors de la revente. Les amortissements ne sont pas récupérables, mais ils réduisent la base de calcul de la plus-value, ce qui peut augmenter l’imposition sur la vente.

Récupération de la TVA :

Si vous avez bénéficié de la récupération de la TVA lors de l’achat du bien (pour les résidences de services), vous devez avoir loué le bien pendant au moins 20 ans pour conserver cet avantage. Si vous vendez avant ce délai, une partie de la TVA devra être remboursée en fonction des années restantes avant d'atteindre les 20 ans.

Revente avec ou sans bail commercial : Quels impacts ?

Lors de la revente d’un bien LMNP en résidence de services, vous avez la possibilité de revendre avec ou sans bail commercial en cours. Voici les différences et les impacts de ces deux options :

Revente avec bail commercial en cours :

La revente avec bail commercial en cours est la solution la plus courante. Cela signifie que le nouveau propriétaire reprend le bail existant et continue à percevoir les loyers garantis de l’exploitant. C’est une option rassurante pour l’acheteur, car elle offre une sécurité locative immédiate.
Cependant, la flexibilité de gestion est limitée pour le nouveau propriétaire, ce qui peut réduire l’attractivité du bien sur le marché des particuliers. Ce type de vente s’adresse principalement aux investisseurs cherchant une rentabilité sécurisée.

Revente sans bail commercial (libre d’occupation) :

Si le bail commercial est proche de son terme, vous pouvez décider de revendre le bien sans le bail en cours, en permettant au nouvel acquéreur d'utiliser le bien comme il le souhaite (le louer, y habiter, etc.).
Cette option peut ouvrir la vente à un marché plus large, notamment des particuliers qui souhaiteraient utiliser le bien pour leur propre usage. Toutefois, elle peut avoir un impact sur la valorisation du bien, car il ne bénéficie plus des loyers garantis par le bail commercial.

Conclusion

La revente d’un bien en LMNP dans une résidence de services doit être soigneusement préparée afin de maximiser sa valeur et de conserver les avantages fiscaux acquis. Que vous choisissiez de vendre avec un bail commercial en cours ou sans, il est essentiel de comprendre les enjeux fiscaux, les modalités du bail, et de bien anticiper la gestion de la plus-value immobilière.
Prenez le temps de consulter des experts fiscaux et immobiliers pour vous accompagner dans cette démarche, afin de faire une transaction optimale qui préserve votre investissement.